캐나다의 워렌버핏이라고 불리는 Bruce Flatt은 최근 REITs를 사고 있다.

요약

1. Bruce Flatt는 최근 REIT가 오늘날 시장에서 가장 저평가 된 투자라고 지적했습니다.

2. 그의 회사 Brookfield는 최근 영국 REIT에 5 억 달러를 투자했습니다.

 

Bruce Flatt은 누구인가?

브루스플랫(Bruce Flatt) - Brookfield Asset Management CEO

 

세계 금융위기가 전 세계 자산시장을 강타한 2009년. 캐나다 최대 대안투자 업체 브룩필드자산운용의 브루스 플랫 최고경영자(CEO)는 미국과 유럽 주요국은 물론 브라질, 인도 등 신흥국을 돌며 ‘부동산 쇼핑’에 나섰다. 위기에 놀란 투자자들이 앞다퉈 자산을 처분하는 가운데 값이 떨어진 주요 도시의 고층빌딩을 사모은 것이다. 자고 일어나면 자산 가격이 뚝뚝 떨어지던 당시로는 쉬운 결정이 아니었다. 그리고 세계 경제가 위기의 터널을 빠져나온 몇년 후, 브룩필드의 성과는 놀라웠다. 미국 주식시장이 회복된 것보다 더 높은 수익률을 달성한 것이다. 플랫은 “부동산과 인프라는 비교적 덜 개발된 자산 분야”라며 “가격이 떨어진 좋은 자산에 투자하면 높은 수익을 얻을 수 있다”고 말했다.

 

1989년 브룩필드에 입사한 플랫은 2002년부터 15년간 CEO로 재직 중이다. 캐나다 온타리오주(州) 총리를 지낸 데이비드 피터슨은 “플랫은 캐나다에서 몇 안 되는 가장 똑똑한 사람 중 한 명”이라고 극찬했다. ‘하버드비즈니스리뷰’는 2016년 10월, 플랫을 세계에서 가장 성과가 좋은 CEO 86위로 선정했다. 플랫이 CEO를 맡은 후 브룩필드는 기존 복잡한 투자 자산을 단순화해 부동산과 인프라, 재생에너지에 집중 투자하는 전문업체로 탈바꿈했다. 100년이 넘은 투자 역사를 가진 브룩필드(1899년 설립)는 미국과 캐나다, 유럽, 일본, 중국, 인도, 호주, 브라질 등 35개국에 총 2400억달러 자산을 운용하고 있다.

 

“우리가 소매 브랜드는 아니지만 쇼핑몰에 입점하는 기업에 공간을 제공합니다. 누구에게도 석탄을 판매하지 않지만 석탄 광구와 운반선을 보유하고 있지요. 천연가스 역시 팔지 않지만 천연가스 수송에 우리 파이프라인이 사용됩니다.” 플랫은 브룩필드가 “국가 경제의 중추적인 인프라에 투자하는 곳”이라며 이렇게 설명했다.

 

플랫은 “우리는 자금이 잘 흐르지 않는 시기에 투자한다”며 “경제나 자산시장 사이클이 침체기에 진입할 때 자산을 사들인다”고 설명했다. 기초 체력이 좋은 가치 있는 자산을 싼값에 사들이기 위한 전략이다. 2001년 발생한 9·11 테러 이후 미국 뉴욕 고층빌딩의 공실률이 급등하자, 이듬해 월드트레이드센터 주변 지역에 투자한 것도 그의 투자 원칙을 잘 보여준 사례다. 테러에 대한 공포와 충격으로 사건 발생 1~2년 동안은 인근 빌딩 임대료가 크게 떨어졌지만 시간이 지나면서 임대료는 다시 올랐고, 브룩필드는 높은 수익을 얻었다. 가치 있는 자산을 낮은 가격에 산 뒤 되팔아 수익을 얻는 방식은 투자의 귀재라 불리는 ‘워런 버핏’의 투자 원칙과 일맥상통한다. 이 때문에 캐나다 출신인 플랫은 ‘캐나다의 워런 버핏’이라고도 불린다.

 

Bruce Flatt의 최근 관심은?

사무실 건물, 쇼핑몰, 그리고 수입이 많은 여러 모든 부동산들.

 

그는 사무실과 소매에 대한 오늘날의 부정적인 이야기가 잘못되었으며 이러한 자산이 앞으로 다시 사랑받을 것이라고 믿습니다. 더욱이 그는 이자율이 0 %이면 부동산 가치가 회복 과정에서 크게 상승 할 것이라고 믿고 있다.

 

그의 회사 Brookfield은 지난 몇 년 동안 많은 부동산을 구매했으며 최근에는 할인 된 REIT 시장으로 관심을 옮겼다.

우리는 상장 주식 시장으로 투자에 초점을 전환했습니다. 일부 주식과 부채가 내재 가치에 대한 큰 할인 가격으로 거래되기 시작했으며 이에 집중하고 있습니다.
- 브루스 플랫

 

많은 REIT는 소유한 부동산의 기본 가치에 대해 엄청난 할인 가격으로 책정되고, 따라서 그들은 전체 시장 가격으로 개인 부동산을 사는 것보다 달러에 50 센트에 REIT를 사는 것이 훨씬 더 나은 거래라고 생각하고 있다. 

 

예를 들어, 올해 초 그들은 영국 에서 가장 큰 사무실 및 쇼핑몰 REIT 중 하나 인 British Land(BTCLY)의 지분 7.3%를 매입했으며 최근에는 더 많은 주식을 매입하여 10 %의 소유권을 갖게됐다. 이것은 물론 다른 많은 것 중에서 하나의 예일 뿐, 그들은 또한 저평가 된 것으로 인식되는 다른 여러 REIT의 지분을 매입하고 있다.

 

다음으로 그들이 왜 REITs에 주목하고 투자하는 이유를 알아보자.

 

백신이 모든 것을 바꾸기 전에 REITs를 사야한다.

브루스 플랫은 2020 년에 REIT 포트폴리오를 두 배 이상 늘렸으며 가격이 너무 낮게 유지되는 한 더 많이 구매할 것으로 예상했다. 다른 사람들은 두려워하는 동안 욕심을 내야하는 다섯 가지 주요 이유를 설명했다.

 

이유1. 밸류에이션이 거의 10년 만에 최저 수준

앞서 언급했듯이 REITs는 오늘날 시장에서 미움을 받고 있으며 결과적으로 할인된 가격으로 가격이 책정되고 있다.

리츠 NAV 프리미엄/할인률

이것은 REIT가 오늘날의 시장에서 개인 부동산 투자보다 훨씬 저렴하다는 것을 보여준다. 역사적으로 REITs는 유동적이고 다양하며 전문적으로 관리되는 부동산을 대표하기 때문에 약간의 프리미엄이 포함된 가격으로 거래되었지만 최근에는 할인된 가격으로 거래가 되고 있다.

 

그리고 수익을 기준으로 봐도 REIT는 다른 주식에 비해 매우 저렴하다. REITs는 현재 S&P500의 36배 EPS에 비해 13배 FFO의 가격이 책정되어 있다.

 

마지막으로, 수익률 스프레드를 기준으로 REITs는 이제 10 년 만에 가장 낮은 밸류에이션으로 거래되고 있다.

수익률 스프레드의 크기는 역사적으로 미래 수익률에 대한 훌륭한 예측 변수였으며 현재 스프레드는 2009년 금융위기 이후 가장 큰 스프레드로 REIT가 향후 몇 년 동안 연간 수익률이 20 % 이상 임을 시사한다고 말했다.

 

이유 2. 두려움이 과장됨

REITs는 30 년 이상의 역사에서 많은 약세장을 거치면서 그들은 항상 완전히 회복되었고 결국 나머지 주식 시장을 능가했다고 설명했다.

이번이 다르냐는 질문에 대해서는 "아니다. 우리는 투자자들이 다시 한번 과잉 반응을 보였다고 생각한다. 'Zoom(ZM)은 사무실을 죽일 것이고, 아마존(AMZN)은 쇼핑몰을 죽일 것이다.'라는 말에 리츠가 소외도고 있다."라고 말했다.

 

그러나 리츠의 이러한 약세에는 두 가지 고려해야 할 점이 있다고 한다. 첫째, REITs의 90%는 사무실이나 사무실 건물에 투자하지 않는다는 것이다. 그들 대부분은 잘하고 있고 그들보다 앞서 지속 가능한 미래를 가진 더 방어적인 부동산 유형에 투자해야 한다고 했다. 예를 들어 창고, 유통 센터, 제조 주택, 목재 토지, 단독 주택 임대, 데이터 센터, 기지국, 아파트 커뮤니티 등이 있다. 이것만으로도 이러한 방어 REIT가 쇼핑몰 및 사무실 REIT로 끌려서는 안되기 때문에 두려움이 과장되어 있다고 설명하고 있다. 아파트 커뮤니티에 투자하는 REIT는 사무실에 투자하는 REIT와 관련이 없다면서 마치 사과와 오렌지를 비교하고 있다고 말했다.

 

둘째. 기술을 죽이는 사무실과 쇼핑몰의 이야기는 시장이 이해하는 것보다 훨씬 더 미묘하다고 했다. 모든 자산이 똑같이 만들어지는 것은 아니기 때문에 사무실과 쇼핑몰 리츠라 할지라도 고품질의 자산을 가진 리츠라면 장기적으로 괜찮을 것이라 말했다. Macerich(MAC)에 따르면 A 등급 쇼핑몰은 이미 위기 이전 수준의 90%까지 매출이 회복되고 있으며, A등급 사무실 임대는 뉴욕과 같이 최악의 영향을 받는 도시에서도 놀라울 정도로 강세를 유지하고 있다고 말했다. SL Green(SLG)은 배당금을 3% 인상했으며 4분기에 이미 맨하튼의 사무실 공간을 계약했다.

 

분명히 사무실과 쇼핑몰은 어려움을 겪을 것이지만 위치, 위치, 위치라는 세 가지 이유로 최고 품질의 부동산은 회복될 것이라고 설명했다. 그럼에도 불구하고 사무실과 쇼핑몰은 망할 것이라고 생각된다면 위에서 말한 첫번째 이유의 리츠들에 투자해도 무방하다.

 

이유 3. 이자율 0%

코로나19 위기의 한가지 결과는 금리가 0%까지 떨어졌다는 것이다. 이건 리츠의 게임 체인저이지만 시장이 너무 두렵기 때문에 여전히 많은 관심을 끌지 못하고 있다. 현저히 낮은 이자율은 세가지 수준에서 리츠에 도움이 될 것이다.

 

1. 높은 현금 흐름: 부채를 재 융자함에 따라 이자 비용이 감소하여 즉시 현금 흐름이 증가할 수 있다. UMH Properties(UMH)는 최근 우선주 지분 중 일부를 재융자하여 주주들에게 상당한 현금 흐름을 제공했고, 주가는 3월 이후 거의 두 배가 되었다.

 

2. 빠른 성장: 리츠는 임대료를 올리고 새로운 부동산을 구매함으로써 성장한다. 이제 부채 비용이 낮아졌으므로 새로운 투자는 훨씬 더 수익성이 있을 것이다. STORE Capital(STOR)은 최근 현재 투자 스프레드가 사상 최대 규모라고 언급했다.

 

3. 수익률 압축: 투자자는 소득을 얻을 수 있는 옵션이 적기 때문에 리츠에 대한 수요는 향후 몇 년동안 증가하여 밸류에이션 배수를 더 높은 수준으로 끌어올릴 것이다.

 

이유 4. 저금리시장 대비 리츠의 고수익

최근 국채(IEF)를 통한 수익률은 1% 미만, 회사채(LQD) 수익률은 2~3%다. 대규모 투자자는 연금이나 퇴직 등을 이유로 수입이 필요한데 국채나 채권 또는 일반 주식에서 충분한 수입을 얻지 못하면 수익률이 높은 대안을 찾아야하며 부동산만큼 안전하고 증가하는 수입을 제공하는 자산이 흔치 않다고 설명했다.

그리고 투자를 기다리고 있는 돈은 그 어느 때보다 많은 상황이다. 현재 많은 투자자들이 코로나19로 인해 여전히 리츠를 구매하는 것에 불편하게 느끼고 있지만 백신이 나오고 상황이 호전되면 모든 것을 바꿀 것으로 보인다.

 

이유 5. 백신은 모든 것을 바꿀 것이다.

리츠는 전염병으로 인해 고통을 받았으며 따라서 그 끝에서 이익을 얻을 수 있을 것이다. 리츠에게 희소식은 이제 고무적인 결과를 가진 세 가지 백신을 가지고 있으며 더 많은 백신이 이미 2~3단계 시험에 있다고 한다.

접종은 이미 영국에서 시작됐고, 미국에서도 승인이 임박한 백신들이 있다. 리츠는 백신의 11월 중간 결과가 나온 이후 10% 이상 상승했고, 실제로 사람들에게 예방 접종을 시작하고 현재 상황이 좋아져 코로나가 종식된다면 어떤 일이 일어날까? 

 

이러한 이유로 Bruce Flatt의 결론은 "백신이 모든 것을 바꾸기 전에 리츠를 구입해야 한다는 것"이다.